БУЗЛАЕВА А.В., ЗАХАРОВ А.С.

НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ О РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

(В СВЕТЕ ВВЕДЕНИЯ С 01.01.2017 года нового фз «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ»)

Место работы (учебы): ФГБОУ ВО «МГУ им. Н.П. Огарёва».

Аннотация. Статья посвящена анализу положений Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 1 января 2017 года. Актуальность статьи обусловлена тем, что современное Российское государство находится на этапе формирования новой системы правового регулирования оборота недвижимого имущества и изучение особенностей правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество способствует более успешному и эффективному формированию сложной системы гражданско-правового оборота недвижимого имущества в России. В данной статье также указаны мнения авторитетных ученых о проблемных места и перспективах развития законодательства в данной сфере.

Ключевые слова: Федеральный закон, недвижимое имущество, кадастровый учет, регистрация прав, сделка, право собственности, Росреестр.

BUZLAEVA A.V., ZAKHAROV A.S.

NEW IN THE LEGISLATION OF THE RUSSIAN FEDERATION ON THE REGISTRATION OF THE REAL ESTATE (IN THE LIGHT OF INTRODUCTION FROM 01/01/2017, 283-FZ "ON STATE REGISTRATION OF THE REAL ESTATE")

Abstract. The article is devoted to the analysis of the provisions of Federal Law No. 218-FZ of 13 July 2015 "On State Registration of Real Estate", which entered into force on 1 January 2017. The relevance of the article is due to the fact that the modern Russian state is at the stage of forming a new system of legal regulation of real estate turnover and studying the specifics of the legal regulation of state registration of ownership of real estate contributes to a more successful and efficient formation of a complex system of civil and legal real estate turnover in Russia. This article also lists the opinions of authoritative scientists about the problem areas and prospects for the development of legislation in this area.

Keywords: Federal law, real estate, cadastral registration, registration of the transaction, the ownership, Rosreestr.

1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"[1], который существенно изменил сферу государственного кадастрового учета недвижимости и регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.

Планомерные изменения в области общественных отношений, связанных с процессами учета и регистрации объектов недвижимого имущества, основываются на концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, утвержденной приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2009 № 534 [2] , концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2019 годы)», утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 28.06.2013 № 1101-р [3].

Необходимо понимать, что отправной точкой развития законодательства о государственной регистрации прав на имущество должны являться принципы, закрепленные в ГК РФ. Федеральным законом от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ в ГК РФ была введена статья 8.1, которая закрепила принципы государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению вне зависимости от того, права на какое именно имущество регистрируются (недвижимость, доли в уставном капитале хозяйственных обществ и т. п.) [4].

Проанализируем основные изменения, внесенные новым законом.

Во-первых, создан единый электронный информационный ресурс в сфере недвижимости – Единый государственный реестр недвижимости, объединяющий Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вести ЕГРН будут в электронном виде.

Во-вторых, изначально кадастровый учет и регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ней осуществлялся раздельно, в различных государственных органах, что значительно усложняло процедуру регистрации недвижимого имущества и откладывало момент, например, приобретения недвижимого имущества в собственность. Так, чтобы оформить право собственности на построенный дом, сначала необходимо было обратиться в кадастровую палату для постановки дома на государственный кадастровый учет и только после того, как соответствующие сведения будут внесены в ГКН, Вы могли обратиться в территориальный орган Росреестра с целью регистрации права собственности на дом. Вся процедура занимала не менее 20 дней. С 2017 года, согласно ст. 3 Закона о регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет и регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется только одним государственным органом. Поскольку только один государственный орган исполнительной власти наделен полномочием осуществлять кадастровый учет и совершать регистрационные действия с недвижимостью, то было бы логично производить указанные действия одновременно.

В-третьих, Согласно Закону о регистрации недвижимости проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр и его территориальные органы (далее также – «Росреестр»). Эти полномочия нельзя будет передать подведомственным учреждениям.

В-четвертых, согласно ст. 16 Закона регистрации недвижимости, сокращены сроки постановки недвижимости на государственный кадастровый учет и регистрации прав и сделок с недвижимостью.

            Так, при подаче документов в Росреестр и его территориальные органы срок для постановки недвижимости на государственный кадастровый учет составляет 5 рабочих дней; для государственной регистрации прав – 7 рабочих дней, а в случае одновременного проведения учета и госрегистрации составляет 10 рабочих дней. Если документы будут представляться через многофункциональный центр, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

            В-пятых, ст. 13 и 32 Закона регистрации недвижимости, предусмотрено межведомственное информационное взаимодействие органов государственной власти. Из указанных статей следует, что органы государственной власти и органы местного самоуправления, а также судебные органы, нотариусы обязаны направлять необходимые для учета и госрегистрации документы в порядке, предусмотренном ст. 32 Закона регистрации недвижимости.

В-шестых, другим новшеством Закона регистрации недвижимости стала отмена выдачи свидетельства о государственной регистрации прав.

Так, в прошлом, согласно ст. 14 Закона о госрегистрации, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. В 2017 году, согласно ст. 28 Закона регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Свидетельство о государственной регистрации прав выдаваться не будет, Закон регистрации недвижимости отменяет его.

В-седьмых, статья 66 Закона регистрации недвижимости установлены основания возникновения ответственности Росреестра и его территориальных органов ввиду ненадлежащего исполнения государственным органом своих обязанностей, связанных с государственным кадастровым учетом недвижимости и государственной регистрацией прав, а статья 67 Закона о регистрации недвижимости предусматривает основания возникновения ответственности у государственного регистратора. Так, государственный регистратор прав несет ответственность за несоответствие сведений, внесенных им в Единый государственный реестр недвижимости.

Анализируя положения Закона о регистрации недвижимости, можно обратить внимание на следующие проблемные моменты, а также перспективы развития законодательства в данной сфере: Г. Л. Землякова отмечает, что Закон о регистрации недвижимости не предусматривает каких-либо переходных положений, закрепляющих правила объединения в единую информационную систему и синхронизации сведений, содержащихся в ГКН и ЕГРП, что является, на наш взгляд, существенным недостатком, так как именно этот момент является наиболее актуальным. Дело в том, что вопрос объединения ГКН и ЕГРП обсуждается уже более десяти лет. Нельзя не согласиться с мнением В. Н. Сидоренко, который еще в 2003 году указывал на проблемы, которые могут возникнуть при объединении государственного земельного кадастра и ЕГРП в связи с тем, что единый государственный реестр земель (земельного кадастра) представляет собой трехуровневую систему (кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы), в то время как ЕГРП представляет собой одноуровневую систему (уровень регистрационных округов) [7].Высказанные автором опасения являются и сейчас актуальными, так как системы, по которым ведутся ЕГРП и ГКН, различны. Кроме того, эти системы различаются по специализации, и в основе их лежат совершенно разные области деятельности[8].

Следует признать обоснованным высказанное Г. Л. Земляковой замечание о том, что до тех пор, пока не будут установлены правила синхронизации сведений, содержащихся в ГКН и ЕГРП, и устранения несоответствий между этими сведениями, едва ли можно рассчитывать на значительную оптимизацию и снижение удельной ресурсоемкости учетно-регистрационных процедур, особенно учитывая опыт недавно завершившегося процесса переноса сведений из архивов органов (организаций) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (далее – ОТИ) в ГКН, повлекшего за собой массу проблем, в первую очередь, для правообладателей объектов недвижимости[6].

Также следует согласиться с мнением Е.В. Бадулиной, которая писала, что «отдельные положения Закона о государственной регистрации недвижимости представляются не совсем удачными и требуют дальнейшей работы над ними. Нельзя забывать, что основная цель государственной регистрации прав на имущество – обеспечение стабильности гражданского оборота, соблюдение интересов его добросовестных участников, что может достигаться посредством обеспечения достоверности публичного реестра, из которого можно получить информацию о тех или иных объектах, зарегистрированных правах на них, о правообладателях. Работа над совершенствованием правового регулирования государственной регистрации недвижимости должна вестись и в этом направлении» [5].

            В заключение настоящей статьи хотелось бы сказать, что Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внес кардинальные изменения в сферу постановки недвижимости на государственный кадастровый учет и регистрации прав на недвижимое имущество. Однако заметим, что данная работа, безусловно, не претендует на полноту обзора. Во-первых, единый закон является довольно объемным законодательным актом, всестороннее изучение которого требует более глубокого подхода и другого по своей масштабности изложения. Во-вторых, оценить его новеллы в полной мере станет возможным лишь по прошествии определенного времени - с учетом практики правоприменения.

            ЛИТЕРАТУРА:

1. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Об утверждении Концепции федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2019 годы): Распоряжение Правительства Российской Федерации от 28.06.2013 № 1101-р. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости: Приказ Минэкономразвития РФ от 18.12.2009 № 534. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

4. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2015 года № 25. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

    5. Бадулина Е. В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы  //Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2015. – № 10 (169). – С. 6-15.

6. Землякова Г. Л. Перспективы развития законодательства о кадастровом учете земельных участков // Современное право. – 2014.– № 7. – С. 92-98.

7. Сидоренко В. Н. Правовое регулирование ведения государственного земельного кадастра: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2002. – 320 c.

8. Никонов П. Н., Журавский Н. Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество (аналитический обзор). – СПб: Роза мира, 2006. – 180 с.